与REITs无限接近的难言之隐:亟待突破制度障碍

12:48 May , 2008 edit by: 海海

“时机很好，难度不小。”这是眼下信托业界对于REITs（房地产投资基金）破题可能性的判断。
　　在国内银行信贷紧缩背景下，房地产企业对资金的迫切需求和监管层的支持倾向，引爆了市场和业界对REITs的热情。沉寂近5年之后，REITs似乎在一夜之间又占尽了“天时、地利、人和”。
　　接受本报记者采访的几位信托界人士均表示，目前我国内地还没有一只真正意义上的REITs。
　　 “虽然多家信托公司仍在争相推进，但短期内很难说REITs会‘花落谁家’。这不是单纯凭借创新能力可以解决的问题，各家缺的是同一个东西——制度环境。”一位研究人士表示。
　　“第一只国标REITs”存疑
　　这是“经银监会批准的第一只按照国际标准REITs经营管理模式设计的基金”——3月底，中信信托在其新发大规模信托产品“中信－凯德１号”的推介文件中这样写道。
　　该信托产品为组合投资，预计投资3－7个项目，主要是北京、上海等重点城市科技园区的商务房地产项目。信托财产盈利模式是稳定的租金收入、资产升值和退出时项目股权溢价的收益。
　　进行资产投资而非为房地产企业融资、多项目组合投资而非投资单一企业项目、投资成熟物业而非房地产新开发项目、租金加股权溢价收益……多项创新让“中信－凯德1号”在发行不久，即被行业研究机构评为今年３月份“最具亮点”信托产品。
　　 “我们更大的优势在于管理模式。”该项目的负责人告诉本报记者，中信信托与新加坡嘉德置地共同设立的“中信凯德北京　管理咨询有限公司”担任该产品投资团队，管理模式和管理水平都符合国际标准REITs的经营管理模式。
　　尽管如此，“第一只国标REITs”的说法还是引起了研究界的质疑。(www.xintuofalv.com)
　　杨林枫接受本报记者采访时表示，在我国现有制度环境下，“中信－凯德1号”已经尽力把其“国标”程度做到了最大化了，但“第一只国标REITs”的说法，显然还是牵强附会。从推介文件看，“中信－凯德１号”属于资产投资类产品。该类REITs应当是投资并拥有房地产，且主要收入来源于房地产的租金，但“中信－凯德１号”募集的资金如果是以股权投资方式收购房地产项目公司的股权，则信托计划并不能直接获得租金收益，这显然与真正的标准REITs经营管理模式有着根本差异。
　　 “中信－凯德１号”的一位推介人员在接受本报记者电话咨询时也表示，租金收益应该不是该产品的主要收益来源。
　　 “另外，推介文件没有透露嘉德置地的出资是否也作为信托资金的一部分，这关系到信托资金是否拥有房地产。”杨说，加之资金募集规模较小，信托期限过短等因素，所以该产品也只能是一个“准REITs”产品。
　　“无限接近”，难言破题
　　 REITs一直是我国金融创新的一大期待。
　　据了解，和“中信－凯德１号”一样，当前我国有不少房地产信托产品都在竭力向国际标准的REITs产品靠拢。
　　 “但迄今为止，我国内地还没有一只真正按照国际标准运作的REITs。这不是产品研发的能力问题，而是由我国信托大环境问题造成的。”业内人士夏锋接受本报记者采访时表示。
　　眼下，我国房地产信贷紧缩，资金问题令整个房地产行业焦虑不安，而REITs融合了上市和信托双重概念，可以说是房地产金融直接融资的最佳途径之一。
　　监管层对REITs的放行意图亦是显而易见。4月10日，央行发布《2007年中国金融市场发展报告》指出，“要择机推出房地产投资信托基金产品。”此前银监会召集五家信托公司起草的《信托公司房地产投资信托业务管理办法草案　》也已经上报。而市场中，除了大量为房地产企业融资而发的信托产品外，和“中信－凯德1号”类似的各种“准REITs”产品就有不少。
　　尽管“无限接近”，但是真正的REITs短期内却依然难言破题。(www.xintuolicai.com)
　　 “除不能上市流通外已经很接近REITs”，是我国不少“准REITs”产品的推介宣传语。然而据专家介绍，在国际上，REITs的组织方式、投资内容、收益来源及收益分配均受到较严格的限制。翻看REITs在海外发展的历史，可以看到几乎每一个国家REITs的出台都是以旧有法规的修改或新法的颁布为前提。
　　新加坡在1999年5月颁布了《财产基金要则》，并在2001年的《证券和期货法则》对上市REITs作出相关规定；日本在2000年11月修改了投资信托法，修改后的投资信托法准许投资信托资金进入房地产业；2003年香港证监会颁布了《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出明确的规定。
　　亟待突破制度障碍
　　 “我国当前的相关法规和配套基础设施建设，距离REITs的制度需求还相差甚远。”一位研究人士告诉本报。
　　目前，我国还没有可供REITs有效流通和退出的渠道，没有相关的二级市场，也不能在证券交易所上市流通。这不仅制约了产品的流动性和发行规模，还加大了投资风险。这一点，单纯依靠监管部门是不可能解决的。
　　其次，完善税制和进行相关配套基础设施建设，也不可能一蹴而就。REITs对投资者的回报很高，需要把收入的大部分分配给投资者，例如美国就要求把所得利润的95％分配给投资者。因为国际上REITs享受税制优惠，如果信托收益分配给受益人的，REITs免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。而我国没有REITs的相关税制安排，给予投资者的回报率不高，吸引力自然就不足。在此背景下，相比其他房地产信托10％以下的年收益率，“中信－凯德１号” 10％－20％的预期年收益率已经很难得。
　　第三，REITs是为广大投资者提供的广泛参与房地产市场发展的投资渠道。而国内信托机构在发行信托产品时，却要受信托“新两规”中“任何一个信托计划的自然人投资者不能超过50人”的限制。REITs的广泛参与性难以得到体现。比如，“中信－凯德１号”为自然人投资者设置300万元的认购起点，就是因为人数的限制。
　　在解决了这些问题之后，我国的社会信用制度也需要健全，与REITs相关的监管法律也必须跟上，同时还要建立严格的监管体制和自律机制。（记者：曲瑞雪）